A China pretende domar seu crescente mercado imobiliário. As ações imobiliárias deram um golpe

As mudanças ocorreram depois de uma alta nos preços de imóveis residenciais nos últimos meses, no momento em que a China começou a controlar o coronavírus e os preços dos empréstimos estavam baixos. Na verdade, as vendas despencaram no início de 2020 e, depois que a China se recuperou, subiram tão rápido que tanto as transações imobiliárias quanto os preços atingiram os níveis mais altos que a China já registrou, de acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas do país.

Por exemplo, os preços das casas na cidade de segunda linha de Xiamen, no sul da China, são comparáveis ​​aos de Londres. No entanto, o salário médio em Xiamen é uma fração do salário em Londres.

A China há muito se preocupa com sua bolha imobiliária e já tomou medidas anteriores para esfriar o mercado. Mas o último anúncio - que limita a quantia que os compradores e construtores em potencial podem tomar emprestado - está entre os mais rigorosos de todos os tempos.

A questão é em grande parte um problema de cidade grande. Muitas cidades de nível inferior e áreas rurais estão cheias de unidades habitacionais vazias - o que lhes valeu o apelido de “cidades fantasmas” - principalmente devido à migração para grandes cidades, onde as economias e as perspectivas de emprego são muito melhores.

Além de empréstimos fáceis e propriedades vistas na China como um investimento inteligente, outros fatores estão impulsionando a tendência, disse um estudioso que estuda o mercado imobiliário chinês.

“O recente aumento no mercado de imóveis residenciais nas principais cidades está principalmente associado a propriedades localizadas na área de influência de escolas públicas de alta qualidade, pelo menos em cidades como Pequim, Xangai e Shenzhen”, disse Hanming Fang, o Joseph M. Cohen Term Professor of Economics na University of Pennsylvania. Os preços para propriedades em áreas que não têm escolas designadas são estáveis, disse ele.

“O aumento no preço é um aumento no preço dos escassos recursos educacionais”, disse ele. Para resolver o problema e conter as especulações do mercado imobiliário, os mecanismos de alocação de recursos educacionais deveriam ser reformados, disse ele, seja fazendo com que os recursos das escolas favoreçam escolas de qualidade inferior ou vinculando os recursos da escola aos impostos locais sobre a propriedade. A alocação de recursos públicos em hospitais, faculdades, parques e outros bens públicos também deve ser mais justa, disse ele.

A especulação também frustrou as autoridades chinesas. Em uma recente visita a Xangai, o vice-ministro da Habitação da China, Ni Hong, disse às autoridades municipais que "as casas são para morar, não para especular", uma declaração amplamente divulgada pela mídia estatal.

Enquanto isso, os estoques relacionados a propriedades na China tiveram uma semana ruim. Os preços das ações das três maiores incorporadoras imobiliárias do país foram atingidos de maneira especialmente forte desde o anúncio das recentes restrições. O China Evergrande Group, listado em Hong Kong (código: 3333.Hong Kong), caiu 12% nos últimos quatro dias. A Country Garden Holdings (2007: HK) teve um declínio de 8% no mesmo período, assim como a Greenland Holdings, listada em Xangai (600606: China). A maioria dos outros grandes desenvolvedores experimentou declínios semelhantes.

Alguns especialistas veem uma vantagem potencial para esfriar o mercado além de apenas conter a bolha.

“Apesar do aumento de 2,3% no PIB em 2020, o consumo doméstico da China foi reduzido em 3,9%, em parte devido ao aumento da demanda de investimento estimulada pelo aumento do preço da habitação e outros ativos”, disse Li Gan, professor de economia da Texas A&M University, ao Barron's . “Políticas para estabilizar o mercado imobiliário também podem ajudar a impulsionar o consumo doméstico.”

As autoridades locais resistiram aos esforços anteriores para domar as vendas de residências, que representam uma fonte significativa de receita em nível local.

“Este é um sinal importante, mas em geral nada novo, já que a política se tornou mais localizada e direcionada para conter excessos percebidos”, disse Robert Ciemniak, fundador e CEO da Real Estate Foresight, uma empresa de pesquisa e análise com sede em Hong Kong com foco nos mercados imobiliários da China . “Aperte onde está muito quente, afrouxe onde esfria muito. Mais significativo é o aperto no financiamento dos desenvolvedores e empréstimos bancários para o setor imobiliário, e como isso vai acontecer ao longo do tempo. ”

Tanner Brown cobre a China para Barron's e MarketWatch.